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:  ミクロマクロのわからない大学生&駆け出し不動産投資家  【(現役)大学生不動産投資家】

Author::  ミクロマクロのわからない大学生&駆け出し不動産投資家  【(現役)大学生不動産投資家】
上智大学経済学部3年の現役大学生。不動産好きがこうじて不動産投資を学ぶ。2009年7月、念願の1戸目の不動産を中野区に購入。2010年2月、千葉県松戸市に2戸目の築古戸建を購入。晴れて不動産投資家の仲間入りを果たす。若さしかないですが応援よろしくお願いいたします。
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リフォーム①

セルフリフォームをはじめようとホームセンターへ


何を買っていいかわからず手探りでいろいろ物色


suisenn.jpg


微妙な値段なので保留


si-rinngu.jpg


リビングに使えそうなので購入。結構安かったです。


sennmenndai.jpg


ちょっと安っぽいですが、シャワーヘッドつきなので購入。


kabegami.jpg


一番安い壁紙を買いました。


相場がわかりません


innta-honn.jpg


保留


dennki.jpg


保留


その他写真にとりませんでしたがペンキ等を購入しいざ笹塚へ


高速が近いので千葉から1時間位で着きます


とりあえず大量の荷物を下ろす


まずキッチンの棚が2セットあったので1つを取りました。


tana.jpg



意外にしぶとく時間がかかりました。


tana2.jpg


壁がみえてきました


壁が補強されてます


tana3.jpg



そして壁紙をはがす


はがす


はがす


その間に父はキッチンの掃除


kittinn.jpg


キッチンを取り替えようか迷っているが、費用対効果を考えるといまあるものを使ったほうが賢明か


キッチンがいくらくらいかもわからないが笑


買い物に時間がかかりあまり進展しなかったが、とりあえず1日目は終了


車に乗って実家に引き返す


今回は車だが今度からは電車だ


大学も家も駅から徒歩5分以内なので10分以上歩くのは嫌だ笑


子供ですね。ハイ


とりあえずリフォームする気まんまんで初日を終える



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ありがとうございました



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鍋パーティーにタコ焼きパーティー?

近くに住んでいるテニスサークルの後輩なんだがイベント好きで若干困っています(笑)


いつも月曜日の夜三軒茶屋で練習しているのだが、夏休みとコートの関係で練習が休みだった。


それをいい事に大学生らしく月曜日から飲みに行こうっていう話になっていた<


場所は超激安居酒屋一休


東京で学生生活を過ごした人なら知っているかもしれない


ドリンク一杯150円位で、焼鳥も1本40円位だろうか


とりあえず安い


学生の味方である


店には18~24位までの学生ばかり


18?(笑)


それはおいておいてまあ酒はあんまりおいしくないんでサラリーマンの方には無理かもしれないです(笑)


一休に行く予定だったのですが、後輩から電話で


「今日鍋パになったんで笹塚17時に集合でお願いします」


17時?





千葉から1時間近くかかるんだって〓


で何処でやるの?


「もちろん先輩の家で」


いい根性してやがる


とりあえずローソン100で待ち合わせ&買い出し


やっぱり安い


そして安い物に弱い(笑)


ロックアイスも100円、ジュースも100円、大体の物が100円〓


他のコンビニに行く気持ちがおきません


多分値段が1、5倍位違います


コンビニはたくさんあるがローソン100しかほとんどいかない笑


みんなお菓子のコーナーに釘付けだったので仕方なく鍋の材料を買う。


足りないものは近くのスーパーで購入


駅前じゃないのにやたらに店がある


個人商店が多い


昔からの町は商店街とかかにぎやかで好きだ


イオンよりも商店街の方が味がある


中野や下北や吉祥寺のような成熟した町に将来住みたいと思う


もちろんそのような町に物件も欲しい


そんな感じで結局キムチ鍋に決定


リフォームが進まないのにこんなことしていていいのだろうか?


とりあえず夏休み中には終わらせよう〓


たこ焼き



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ありがとうございました

















決済完了

決済を2日後にしたのだが、こちらも住民票や火災保険見積など用意しなければいけないことがありせわしなかった。


また急遽だったため前日にオールの約束をしており、契約に父親も同席するのでが前日に必要な書類等を父親に手渡し22時に新宿へ


あまりオールは好きではないのだが、それなりに楽しみ5時に解散


ここはやはり大学生のなせる業か笑


自宅に戻るのは時間がかかるので満喫で時間をつぶし13時に待ち合わせ場所へ


ところが待ち合わせ場所に到着すると担当の人から、朝静岡で地震があり新幹線が止まり、売り主さんがいつ到着するかわからないとのこと


朝地震?


たしかに揺れてたような


担当の人は不安そうな顔をしている


今何処にいるか知りたくとも売り主さんは携帯を持っていないのでわからない〓


とりあえず新幹線が復旧したとの事で、待つ事にする


父親と司法書士が到着するも売り主さんが来ない事には何もできない


しかたないので応接室で談話


不動産業界の話から、自分がディベロッパーに就職したいと言うといろいろディベロッパーの内情について教えてもらった


そんなこんなで1時間近く待っているとやっと売り主さん到着


こんな日に決済なんて申し訳ない


まえに重要事項の説明は終わっているので、新しい境界石の写真の確認と登記簿変更等の話をし、銀行でお金を支払い決済終了。


意外にあっけない


カギをもらい軽く会話して不動産屋を出る


明日からリフォームができると思うとワクワク〓


またしても本屋でリフォーム本を読む


父が一杯飲んでいこうというので居酒屋で飲んで帰宅


父親と飲みに行くのははじめてだった


なんか不動産投資を通して仲良くなったかもしれない(笑)


自分だけではリフォームできないが父が手伝ってくれるのでありがたい。


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ありがとうございました

測量完了

それからは前期のテストやレポートなどで忙しくあっという間に時間が過ぎていきました。


その後、連絡がきたのが内金を払ってから2週間後。


やっと測量が終わったとの事


早速現地確認をするため現地へ


何事も問題なくすんなり進んだらしい


坪数が増えたらよかったのだが笑


減らなかっただけましだ


引っ越しも終わり、家具もすべてなくなりすっきりした


ただしリフォーム時に泊まるときに必要だと思い、冷蔵庫、電子レンジはおいていってもらった


リフォーム用に写真を何枚か取り決済の日にちを決めた


不動産屋はお盆あけがよかったようだが、お盆にリフォームをしたかったので無理を言って2日後にしてもらう。


その時はリフォームの事で頭がいっぱいで帰りに新宿でリフォーム本を購入して帰宅した(笑)


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ありがとうございました

購入した理由

購入した理由


ぐだくだ書いて来ましたが、肝心な投資理由と出口戦略です。


最初に言いましたが今回はかなり激安物件でした。


理由は、一戸建風テラスハウスだからですが。


それにしても値段の付け方も甘いとは思いました。


値段がなぜ安いと思ったかと言うと、まず近場の土地が坪230万で出ていた事です。


さすがにこの値段で買う人がいるのかはわかりませんが、路線価でも坪150万程度だったので、今回土地が約12坪あるので(共有宅地を除く)、今回坪単価が60万程度だった、また共有宅地が約5坪あるので、すべて合わせて約13坪程度あるわけです。


単純に路線価をかけたら、1950万位、実勢はそれ以上だと考えるとかなりおいしいのではないかと考えたこと


売り主さんは中古で2180万で購入していた事


またこのような物件の場合、隣のお宅に購入意思を確認するが、購入しないとのこと。


実はここが最大の決め手かもしれません。


2軒は建築当初、昭和57年から住んでいます。


なのでこの辺の坪単価等を長年住んでいながら知らないということはないでしょう。


ではなぜこんなに激安にも関わらず購入しないのか。


おそらくお隣りさんはご高齢で二人暮しでお婆さんが車椅子らしいので今更購入したところで、無意味だと判断したのではないか。


そしてもう一軒だが、何人家族かわからないが、少なくとも同い年くらいの息子と両親が住んでいるらしい。


その歳で購入しないのであれば、おそらくあまりお金がないのだろう。


何がいいたいのかというと、隣の2軒は売却される可能性が少なからずあると考えたのだ。


いやかなりの可能性があるように思える。


更に、残り2軒は6坪、8坪しかなく単独で立て替えまたは売却をするのは不可能でしょう。


また、その2軒はあまり仲が良くないらしいので、売却話の場合,投資物件として持っている自分の方に売却話が来る可能性があります。


仮に2軒を購入できたとしたら、6坪、8坪ですべての合計が約31坪になり将来アパート等も建てられる広さになります


そして路線価も4650万となり、売却時にキャピタルゲインが狙えます


また家賃もこの近辺の3DKは少なく、相場的に8~12万位を狙え、バイク等も置けバルコニーも広く風呂も綺麗なので賃貸は付くとふみました。


表面利回りですが、13.7~20.6%となり利回り的にも都内ではかなりいいでしょう。


さらに単独でもリフォームさえすれば1500万前後で売れるのではないかとも思いました。


少なくとも確実に購入代金と手数料は回収でき損はしないと踏んだのだ


こんな感じの戦略から今回この物件を購入することにいたしました。


ただの卓上の空論なので、甘いとお思いの方は是非コメント等でアドバイスいだだけるとうれしいです。


続く


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ありがとうございました

契約②

契約の話

そんなこんなで契約に関する重要事項の説明に

事前説明通りのところは良いのだが、その他ガス管だの水道管だのいろいろいろ説明されるも???


太いのか細いのかもわからず


また地区計画で今後60㎡未満には分筆できない等を知らされる。


まあ関係ない。


その他詳しい説明を1時間される


本には実際の詳しい事は書いていないのでいろいろ勉強になる


ごちゃごちゃ家が密集している地域では住所と地番が違うということをはじめてし知った。


やばいですかね〓


そんなこんなで重要事項の説明が終わる


売り主のおじさんはよく調べたねと関心(笑)


俺の時はハンコ押して終わりだったのにと本気で言っている(笑)


登記簿を今一度拝見した


そこで驚きの事実を知る事となる。(次のblog参照)


その後内金を支払う。


70万円が一瞬で笑


そしてハンコの嵐、嵐、嵐


あんなにハンコ押したのは初めてだ


かなり疲れる


測量に2週間程度かかるとのことで測量後改めて決済の日程を決める事になった。


測量費用は相手持ちだ


万が一測量でが終わらないまたは測量図が過去のものと違う場合解約できるそうだ。


その場合は内金は戻ってくるらしい。


とりあえず早く測量が無事終わる事を祈るのであった


そんなこんなで新宿を後に千葉に戻る


続く


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ありがとうございました

契約①

契約日の話


父親とは普段あまり話さないので、新宿までの電車が若干気まずかった


ただその間に、経済オンチな父親に不動産投資について語る。


いままで何度となく説得を試みたが、あまり興味をしめさない(笑)


わかってはいたものの、みなさんと違って本当に経済オンチすぎてガッカリ


この歳なら数億の資産があっていい歳なのに・・・


まあ仕方かがない


頭が固い人に何を言っても無駄だ


こうなったら徐々に洗脳していくしかない


まずは金持ち父さんから読ませるか(笑)


などと思いながら現地へ到着する


少し早かったので不動産屋の前でよくある物件の貼紙を拝見。


やはり23区内は高い。


千葉とは比べものにならない


そんなこんなしてるうちに売り主さんを到着


なかなかいい人そうでよかった。


予定時刻まで若干お話させていただいたく


売りだした家は10数年前に2180万で購入したそう。


バブル崩壊後にしては高い


でも立地を考えるとそれくらいが妥当なのか


売り主さまは定年退職後、退職金で静岡に新しい家を購入したそうで、今はそこで生活しており、お子様もいらっしゃらないのであまり使用する可能性もないため、今回早目の資産整理としてたまたま見積もりを取ってみただけらしい。


そうしたら話がとんとん拍子にすすんだとの事


アバウトな人だ笑。


すごい気さくなおじさんで、話しやすかった。


昔の頑固親父風で、携帯もパソコンももってないらしいい。


(携帯を持っていないことが決済の日にいろいろ面倒なことになるのだが)


自分の大学が四ツ谷だというと、勤め先が千駄ヶ谷だったとの事で話が弾む


千駄ヶ谷にはバイクで行ってたらしい。


所要時間は15分位らしい。


それなら大学まで20分で通えるとか思う


それからバイクをとめるために庭を砂利からコンクリートに変更したがかなりの金額したこと、近くの駐車場を借りていたが月3万円だった事等を聞く。


都内の駐車場は3万もするのか


地元は7000円だから約4倍だ


高すぎる


家賃も4倍ならいいのだが(笑)


まあ建築費用はあまり変わらないから4倍は無理か


そんなたわいもないない事を話しているうちに予定時刻になった


続く


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ありがとうございました!


打ち合わせ




右のバーナーが下の方に行っちゃったのは何故だろう?


直し方を知っている人は教えてください〓


その後学校の空き時間に新宿の不動産屋の営業所に言っていろいろ聞かれ学生証を見せる。


呼び出されたのにたいした話もなくガッカリ


こっちが素人だからいろいろ向こうの思惑にはまってしるのかもなど考える


ただ売り主さんとあう日程を正式に決められたので良しとしょう。


それと買い付け後の他の購入希望者の話を聞く。


値段が安いので外人の方の問い合わせもおおかったようだ。


そして2番手の方が上乗せして買いたいといっているらしい


本当だろうか?


そしたらなぜ上乗せしないのか?


大手だから、いまさら価格設定間違えましたとはいいだせないのか?笑


まあどちらにしても購入できるんだからよしとしよう。


新宿をぶらぶらしたかったが、その日はそのままバイトへ直行。


テニスコーチもしんどいんですよ(笑)


その後父親が学生一人じゃ危ないとか言い出し当日は2人で行くことに。


続く


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ありがとうございました!


フリーター?学生?

時間が空いてすいませんでした〓


続き


買い付けした次の日に不動産屋から電話がありました。


すごく口調が厳しく、この前あんなにいい人だったのにおかしいなと思いながらも話を進めてると、


「大変失礼なのですが、フリーターで日曜日しか空いてないのですか?安いとはいえ高額な取引ですし、お客様の属性での購入は不可能ではないでしょうか。他にも買い付けが入っていますのできちんと説明していただくない場合2番手様に購入権を移させていただきます」


というような事を言われてしまいました。


やはり相手はプロ。するどいしシビアだ。


こうなったら隠してもしょうがないので、日以外なかなか時間が取れないのは大学生だからバイトサークルで忙しいからだということを説明。


実は買い付けをしたときは大学生だとなめられると思い、フリーターと言って歳も資料請求の時は20代後半とごまかしていました(笑)


真実を告げると不動産屋は納得。


フリーターよりも大学生と言っていただいた方がよかったですよと言われビックリ。


その後口調も穏やかに。


だったら最初から大学生と言えばよかったと後悔


30近いフリーターってかなり信用がないみたいです。


その3日後、新宿の営業所で再度いろいろな事を確認し、内金を入れる日にちの調整をする。


売り主様が静岡に現在すんでいるのでその日には調整できず。


その後調整し、築年数も古くいろいろ調査等に時間がかかるとのことで2週間後に決まるのであった。



続く


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ありがとうございました!








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