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:  ミクロマクロのわからない大学生&駆け出し不動産投資家  【(現役)大学生不動産投資家】

Author::  ミクロマクロのわからない大学生&駆け出し不動産投資家  【(現役)大学生不動産投資家】
上智大学経済学部3年の現役大学生。不動産好きがこうじて不動産投資を学ぶ。2009年7月、念願の1戸目の不動産を中野区に購入。2010年2月、千葉県松戸市に2戸目の築古戸建を購入。晴れて不動産投資家の仲間入りを果たす。若さしかないですが応援よろしくお願いいたします。
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購入した理由

購入した理由


ぐだくだ書いて来ましたが、肝心な投資理由と出口戦略です。


最初に言いましたが今回はかなり激安物件でした。


理由は、一戸建風テラスハウスだからですが。


それにしても値段の付け方も甘いとは思いました。


値段がなぜ安いと思ったかと言うと、まず近場の土地が坪230万で出ていた事です。


さすがにこの値段で買う人がいるのかはわかりませんが、路線価でも坪150万程度だったので、今回土地が約12坪あるので(共有宅地を除く)、今回坪単価が60万程度だった、また共有宅地が約5坪あるので、すべて合わせて約13坪程度あるわけです。


単純に路線価をかけたら、1950万位、実勢はそれ以上だと考えるとかなりおいしいのではないかと考えたこと


売り主さんは中古で2180万で購入していた事


またこのような物件の場合、隣のお宅に購入意思を確認するが、購入しないとのこと。


実はここが最大の決め手かもしれません。


2軒は建築当初、昭和57年から住んでいます。


なのでこの辺の坪単価等を長年住んでいながら知らないということはないでしょう。


ではなぜこんなに激安にも関わらず購入しないのか。


おそらくお隣りさんはご高齢で二人暮しでお婆さんが車椅子らしいので今更購入したところで、無意味だと判断したのではないか。


そしてもう一軒だが、何人家族かわからないが、少なくとも同い年くらいの息子と両親が住んでいるらしい。


その歳で購入しないのであれば、おそらくあまりお金がないのだろう。


何がいいたいのかというと、隣の2軒は売却される可能性が少なからずあると考えたのだ。


いやかなりの可能性があるように思える。


更に、残り2軒は6坪、8坪しかなく単独で立て替えまたは売却をするのは不可能でしょう。


また、その2軒はあまり仲が良くないらしいので、売却話の場合,投資物件として持っている自分の方に売却話が来る可能性があります。


仮に2軒を購入できたとしたら、6坪、8坪ですべての合計が約31坪になり将来アパート等も建てられる広さになります


そして路線価も4650万となり、売却時にキャピタルゲインが狙えます


また家賃もこの近辺の3DKは少なく、相場的に8~12万位を狙え、バイク等も置けバルコニーも広く風呂も綺麗なので賃貸は付くとふみました。


表面利回りですが、13.7~20.6%となり利回り的にも都内ではかなりいいでしょう。


さらに単独でもリフォームさえすれば1500万前後で売れるのではないかとも思いました。


少なくとも確実に購入代金と手数料は回収でき損はしないと踏んだのだ


こんな感じの戦略から今回この物件を購入することにいたしました。


ただの卓上の空論なので、甘いとお思いの方は是非コメント等でアドバイスいだだけるとうれしいです。


続く


皆さんのワンクリックで、小さな幸せを

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ありがとうございました
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